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Vermieten

Modernisierung

Mieter müssen doppelte Modernisierung nicht hinnehmen

Juni 21, 2012
cc by flickr/ bucklava

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Das Thema Modernisierungsmaßnahmen betrifft aktuell auch immer mehr Mieter. So schön dies natürlich auch ist, leider kommen dadurch auf so manch einen Mieter auch Kosten zu, die durchaus belastend sein können. Im Falle einer doppelten Modernisierung hat nun der Bundesgerichtshof das Recht der Mieter gestärkt.

In dem konkreten Fall ging es um eine Wohnung in Berlin, in der zuvor noch mit Kohleöfen geheizt wurde. Die Vormieterin hatte auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung einbauen lassen und dafür auch die Zustimmung des Vermieters erhalten. Der aktuelle Mieter zahlte an die Vormieterin eine Ablöse für die Heizung. Der Vermieter kam nun jedoch auf die Idee, die Wohnung an die Gaszentralheizung für das Haus anschließen zu wollen und der aktuelle Mieter sollte die Kosten dafür mittragen. Dieser weigerte sich jedoch, da er für die Etagenheizung ja bereits gezahlt habe.

Am Ende gaben die Richter in Karlsruhe dem Mieter Recht. Ein Vermieter müsse sich von Anfang an überlegen, wie er Modernisierungsmaßnahmen gestalte. So könne er nicht einfach einer Maßnahme zustimmen und dann kurz darauf verlangen, dass diese wiederum durch eine andere Lösung ersetzt werde. Generell müssten Modernisierungsmaßnahmen jedoch vom Mieter geduldet werden, wenn sie den Wohnwert deutlich verbessern und zu Energieeinsparungen führen. Übersteigen dabei die anfallenden Kosten den Nutzen, kann auch hier der Mieter die Arbeiten ablehnen. Dafür benötigt man jedoch konkrete Beweise.

Garten

Mieter kann Garten frei gestalten

Juni 19, 2012
cc by wikimedia/ Stehfun

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Es ist immer wieder faszinierend zu sehen, aus welchen Gründen manche Streitereien zwischen Mietern und Vermietern geführt werden. Nicht selten landen solche Unstimmigkeiten dann sogar vor Gericht. So ging es zum Beispiel vor dem Landgericht Köln um die Frage, ob ein Vermieter dem Mieter sagen darf, wie dieser den Garten gestalten soll. Darauf weist der Deutsche Mieterbund hin.

In dem konkreten Fall ging es genauer gesagt um die Rasenfläche. Der Vermieter hatte dem Mieter einen englischen Rasen überlassen. Der Mieter fand jedoch eine Kleewiese mit Wildkräutern schöner, was in den Augen des Vermieters nur Unkraut war. Er warf dem Mieter also mangelnde Pflege des Rasens vor und wollte entsprechende Arbeiten an der Grünfläche durchführen lassen.

Am Ende gaben die Richter dem Mieter Recht: Der Vermieter darf einem Mieter nicht die Gestaltung des Gartens vorschreiben. Zwar könne man eine ausreichende Pflege im Mietvertrag vorschreiben, jedoch nicht den Stil des Gartens.

Weitere Tipps zum Thema Mietvertrag und Mietrecht gibt es übrigens auf www.immonet.de .

Modernisierung

Aufwertung der Wohnung: Aufpassen bei Mieterhöhung

März 20, 2012
cc by wikimedia/ Brendel

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Generell sollten sowohl Mieter als auch Vermieter bei der Übergabe einer Wohnung auf ein Übergabeprotokoll bestehen, in dem der Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Anmietung genau festgehalten wird. Wird dies nämlich nicht genau oder gar nicht durchgeführt, so fehlt beiden Parteien am Ende eine mögliche Beweisgrundlage, die für viele Streitfälle maßgeblich sein kann.

Auch wenn Mieter eine Wohnung auf eigene Kosten aufwerten und dabei mehr als die vorgegebenen Schönheitsreparaturen machen, sollten sie den vorherigen Zustand genau dokumentieren, denn im Falle einer Mieterhöhung zählt der eigentliche Zustand der Wohnung. Dies geht aus einem Urteil des Amtsgerichts München hervor.

Konkret ging es dabei um einen Mieter, der Anfang der 1980er Jahre eine Wohnung in München bezog. Damals kostete die Miete 410 DM, die im Laufe der Jahre auf 410 Euro stieg. Bei der Beschreibung der Wohnung im Mietvertrag waren die Begriffe „Warmwasserversorgung“ und „Zentralheizung“ durchgestrichen. Diese beiden Punkte sowie weitere Arbeiten wie die Elektroleitungen unter Putz zu legen, erledigte der Mieter im Laufe der Jahre auf eigene Kosten.

Als die Wohnung dann an eine neue Eigentümerin ging, setzte diese eine erneute Mieterhöhung auf 492 Euro fest. Der Mieter weigerte sich jedoch, da die aktuelle Miete für den urspürnglichen Zustand angemessen sei, und der Fall landete vor Gericht. Die Richter gaben in den belegbaren Punkten, die im Mietvertrag genannt wurde dem Mieter Recht. Die anderen Punkte konnten nicht mehr bewiesen werden, jedoch sei der Mietspiegel für eine Erhöhung entscheidend. Da Dinge wie die Elektroinstallation keine Rolle beim Mietspiegel spiele, setzten die Richter die Obergrenze für die Erhöhung bei 456 Euro an.

Mieten & Vermieten Mietrecht

Tiere in der Mietwohnung: Wann Erlaubnis erforderlich?

März 13, 2012

cc by flickr/ warper

cc by flickr/ warper

Es ist immer wieder ein großes Streitthema zwischen Mietern und Vermietern: Welche Tiere dürfen in der Wohnung gehalten werden und wann muss man vor allem um eine entsprechende Erlaubnis fragen? Eine eindeutige Gesetzeslage gibt es dabei leider nicht, lediglich einige Urteile, auf die sich die einzelnen Parteien berufen können.

Gegen Kleintiere, die in Käfig, Terrarium oder Co. Gehalten werden, kann ein Vermieter prinzipiell nichts sagen. Einzige Ausnahme bilden jedoch Exoten wie giftige Schlangen oder Spinnen. Wenn das Tier gefährlich ist oder einfach nur in den Augen anderer als eklig angesehen wird, sollte der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden, welcher natürlich auch seine Zustimmung verweigern kann.

Bei größeren Tieren, die frei in der Wohnung herumlaufen, wie Katzen oder Hunden, sollte man um Erlaubnis fragen. Generell muss der Vermieter dabei alle Mieter gleich behandeln. Er kann also nicht einfach einem Mieter eine Katze verbieten und sie einem anderen erlauben. Entsprechende Einschränkungen müssen im Mietvertrag geregelt sein. Ist keine entsprechende Klausel im Mietvertrag enthalten, hat der Vermieter auch kein Mitspracherecht bei der Haltung von Tieren.

Mieten & Vermieten Mietrecht

Mäuseplage und Co.: Miete kürzen, aber richtig

Januar 17, 2012

cc by flickr/ Ruud Hein

cc by flickr/ Ruud Hein

Werden in einer Mietwohnung Mängel entdeckt, dann haben Mieter das Recht die Miete entsprechend zu kürzen. Niemals sollte man jedoch einfach die kompletten Mietzahlungen einstellen, denn sonst riskiert man die fristlose Kündigung. Solch ein Fall wurde vor dem Amtsgericht Frankfurt verhandelt.

Konkret hatte sich hier ein Mieter immer wieder über Mäuse in der Wohnung beschwert. Auch nachdem der Hausmeister zum wiederholten Mal entsprechende Maßnahmen versuchte, fanden sich noch Löcher, in denen die Nager hausten. Der Mieter stellte daraufhin die Mietzahlungen komplett ein, was den Vermieter zur fristlosen Kündigung bewegte.

Die Richter gaben der Räumungsklage des Vermieters am Ende statt. Zwar gaben die Richter dem Mieter recht, dass Mäuse ein hygienisches Problem darstellen und auch immensen Schaden anrichten können, so dass der Betroffene die Wohnung umfangreich renovieren muss. Doch, so lautete die Urteilsbegründung, sei eine Mäuseplage kein Grund, die Zahlungen komplett zu verweigern. Der Mieter hätte sich über den entsprechenden Prozentsatz, um die er die Miete hätte mindern können, informieren müssen. In den Augen der Richter wären hier maximal 20 Prozent angemessen gewesen.

Mieten & Vermieten Mietrecht

Lauter Mieter muss Mietminderung von anderen Parteien ersetzen

November 29, 2011

cc by flickr/ katerha

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Nachbarn, die stets laut sind, sind in Mehrfamilienhäusern besonders lästig. Wer jedoch ständig seine Nachbarn durch laute Geräusche belästigt, muss am Ende womöglich zahlen. Dies geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Bremen hervor, auf das die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltsverein hinweist.

In dem konkreten Fall hatte ein Mieter seine Nachbarn über längere Zeit massiv durch laute Musik, Türenknallen und Geschrei gestört. Diese entschlossen sich daraufhin die Miete um 20 Prozent zu kürzen. Die Vermieterin kündigte daraufhin dem lärmenden Mieter und verlangte darüber hinaus, dass er die durch die Mietminderung entstandenen Kosten erstatte.

Der Fall landete vor Gericht und die Richter gab der Vermieterin Recht. Der Mieter habe über längere Zeit den Hausfriede gestört und somit seine Pflicht verletzt. Daraus sei der Vermieterin ein finanzieller Schaden entstanden, den er nun in voller Höhe als Schadenersatz zurückzahlen müsse. Also, rücksichtsloses Verhalten kann auch hier teuer werden…

Mieten & Vermieten Wandgestaltung

BGH: Tapeten-Farbwahl im laufenden Mietvertrag dem Mieter überlassen

Februar 19, 2009

Neutrale Farbtöne erst bei Auszug erforderlich

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, wenn sie den Mieter auch während der Mietzeit zu einer vorgegebenen Farbwahl verpflichtet. Auf ein entsprechendes Urteil (Az. VIII ZR 166/08) des BGH weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund hin.

Mit dem Urteil setzt der BGH seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen in der bekannten Weise fort: Durch Vorgaben zur Farbwahl im laufenden Mietverhältnis werde der Mieter in seinem persönlichen Lebensbereich eingeschränkt. Erst bei Auszug sei der Mieter verpflichtet, eine neutrale Farbgestaltung vorzunehmen.

Anwendung findet dieses Urteil jedoch nur auf solche Wohnungsteile, die leicht ohne Schäden neu gestrichen werden können. Farbwahlklauseln beispielsweise für Holzteile sind nach der Rechtsprechung des BGH auch im laufenden Mietverhältnis wirksam, weil das Lackieren von Holzteilen regelmäßig mit einer Schädigung des Holzes bedingt durch die Entfernung der alten Farbe einhergeht. „Mit dem Urteil setzt der BGH seine Linie konsequent fort und erschwert damit weiter eine praxisnahe Abwicklung eines beendeten Mietverhältnisses“, kritisierte Kai H. Warnecke, Rechtsexperte von Haus & Grund Deutschland, die Entscheidung des BGH. Schönheitsreparaturen seien seit Jahren ein wenig rechtssicherer Komplex, da sich das Bundesjustizministerium bei der letzten Novelle 2001 nicht in der Lage sah, dieses Rechtsgebiet gesetzlich zu regeln.