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Auch wenn es zwischen Mieter und Vermieter immer mal wieder zu Streit kommen kann, ist dies natürlich noch lange kein Grund, dass die eine Partei die andere mit Beleidigungen oder sogar Verleumdungen anschwärzt. Der Vermieter darf in solch einem Fall die fristlose Kündigung aussprechen. Dies geht aus einem Urteil des Landgerichts Potsdam hervor, auf das die Zeitschrift „Das Grundeigentum“ hinweist.

In den konkreten Fall hatte sich eine Mieterin eines Einfamilienhauses mit ihrem Vermieter über die Nutzung des Gartens gestritten. Sie kamen zu keiner Einigung, weswegen die Mieterin den Vermieter beleidigte. Dieser schickte ihr daraufhin eine Abmahnung, was die Frau jedoch offenbar nur noch mehr in Rage brachte. Sie rief bei der Bank des Vermieters an und wollte ihn dort in Misskredit bringen. Dieser reagierte wiederum mit einer fristlosen Kündigung.

Die Richter gaben am Ende dem Vermieter Recht, denn die Mieterin habe ihn ohne genauen Grund und ohne Wissen über seine Vermögenslage bei der Bank anschwärzen wollen. Der Streit über die Nutzung des Gartens rechtfertige dieses Verhalten in keinster Weise.

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Als Vermieter kann es einem natürlich passieren, dass ein Mieter keine Miete oder sie zu spät zahlt. Wer immer wieder nicht fristgerecht die Miete überweist, dem darf laut eines Urteils des Bundesgerichtshofs der Vermieter die fristlose Kündigung aussprechen. Darauf weist die „Monatszeitschrift für Deutsches Recht“ hin.

In dem konkreten Fall ging es um einen Mieter, der immer wieder die Miete später als vereinbart, beispielsweise erst zur Montasmitte zahlte. Der Vermieter mahnte ihn daraufhin mehrfach ab, was jedoch nichts brachte. So sprach der Vermieter die fristlose Kündigung aus.

Die Richter des BGH in Karlsruhe gaben ihm Recht, denn der Mieter habe das Vertrauensverhältnis zerstört. Für den Vermieter sei eine Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses daher unzumutbar. Durch die Abmahnungen hätte der Mieter immer wieder die Chance gehabt, die Situation zu ändern. So werteten die Richter die Missachtung als gravierende Pflichtverletzung.

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Wird man wegen Eigenbedarf von seinem Vermieter gekündigt, dann ist dies für den Mieter mehr als ärgerlich. Noch ärgerlicher ist es jedoch, wenn man weiß, dass eine Alternative möglich wäre, sie einem aber nicht angeboten wird. Dies ist jedoch unter bestimmten Voraussetzungen Pflicht für den Vermieter, wie aus einem Urteil des Amtsgerichts Landsberg am Lech hervorgeht, auf das die Deutsche Anwaltauskunft hinweist. Zu beachten ist bei der Ausweichimmobilie aber auch, daß die Versorgung gleicher Maßen gewährleistet sein sollte, also ein günstiger Gasanbieter dort liefert und auch Strom, Telefon und DSL in vergleichbarer Qualität zur Verfügung stehen.

In dem konkreten Fall bewohnte ein Vermieter die kleinste Wohnung im Dachgeschoss seines Drei-Parteien-Hauses. Nachdem er geheiratet und eine selbständige Tätigkeit aufgenommen hatte, kündigte er der Mieterin im Erdgeschoss wegen Eigenbedarf. Nur sieben Wochen vor dieser Kündigung wurde jedoch die bisher leer stehende dritte Wohnung im Haus neu vermietet.

Die Richter entschieden, dass der Vermieter in solch einem Fall der bisherigen Mieterin diese Wohnung als Alternative hätte anbieten müssen. Seine Räumungsklage hatte demnach keinen Erfolg. Ein Vermieter müsse dem Mieter bei Kündigung wegen Eigenbedarf eine vergleichbare Wohnung als Alternative anbieten.

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Wer seine Wohnung kündigen möchte, sollte dies auf jeden Fall schriftlich tun. Darauf weist aktuell der Deutsche Mieterbund hin. Mündliche Kündigungen sind rechtlich genauso unwirksam wie solche per Fax oder E-Mail.

Zudem müsse man im Zweifel auch nachweisen können, dass die Kündigung rechtzeitig beim Vermieter eingegangen ist. Es ist also am besten das Schreiben persönlich zu übergeben und sich dies quittieren zu lassen. Das Einwerfen in den Briefkasten des Vertragspartners im Beisein eines Zeugen ist ebenfalls möglich, genauso wie das Versenden per Einschreiben mit Rückschein.

Hat man den Vertrag zusammen abgeschlossen, müssen bei der Kündigung alle Vertragspartner unterschreiben. Diese und weitere nützliche Informationen erhält man in der neuen Broschüre „Kündigung & Mieterschutz“ des Deutschen Mieterbunds. Diese kostet 6 Euro und kann in örtlichen Mietervereinen erworben bzw. auf der Homepage des Mieterbunds bestellt werden.

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Der Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine erhebliche Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt.

Die Kläger waren seit dem 1. Mai 2002 Mieter einer Wohnung des Beklagten. Mit anwaltlichem Schreiben vom 24. Januar 2005 erklärten die Kläger die fristlose Kündigung, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. April 2005, weil die Wohnfläche um mehr als 10 % von der mit “ca. 100 m²” vereinbarten Wohnfläche abweiche. Mit der Klage haben die Kläger unter anderem die Rückzahlung überzahlter Miete von 4.901,11 € verlangt. Der Beklagte hat im Wege der Widerklage 2.045,55 € Miete geltend gemacht.

Das Amtsgericht hat den Beklagten nach Einholung eines Sachverständigen-gutachtens, wonach die tatsächliche Wohnfläche lediglich 77,37 m² beträgt und um 22,63 % von der vereinbarten Wohnfläche abweicht, zur Zahlung von 4.901,11 € verurteilt und der Widerklage in Höhe von 1.600,85 € stattgegeben. Auf die Berufung der Kläger hat das Berufungsgericht die auf die Widerklage erfolgte Verurteilung auf einen Betrag in Höhe von 1.263,45 € ermäßigt; die weitergehende Berufung hat es zurückgewiesen. Die Revision der Kläger hatte Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass mit einer Wohnflächenabweichung von 22,63 % ein Mangel gegeben ist, der zur Folge hat, dass den Klägern der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt wurde. Somit liegen die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund vor. Eine fristlose Kündigung erfordert nicht, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt. Bei diesen Kündigungsgründen handelt es sich um Fälle der Unzumutbarkeit. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, ist grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben.

Allerdings kann das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls verwirkt sein. Dies kommt etwa dann in Betracht, wenn der Mieter bei Mietbeginn oder danach erkennt, dass die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene um mehr als zehn Prozent unterschreitet, ohne dies zeitnah zum Anlass für eine fristlose Kündigung zu nehmen. Anhaltspunkte für das Vorliegen derartiger besonderer Umstände waren den Feststellungen des Berufungsgerichts jedoch nicht zu entnehmen.

Urteil vom 29. April 2009 – VIII ZR 142/08

Hier hat die Rechtsprechung die Regeln zum Mietflächenabweichung auch auch die fristlose Kündigung erstreckt. Dies fordert den Vermieter zur genauen Kontrolle der Mietfläche im Mietvertrag.

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