Umschuldung einer Immobilienfinanzierung

7. Juni 2009
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Die Immobilienfinanzierung jetzt umschulden
Durch die Finanzkrise, die die Welt fest im Griff hat, haben die Zentralbanken der Länder seit Herbst 2008 die Leitzinsen stark gesenkt. Auch in Europa hat die Europäische Zentralbank die Senkung der Leitzinsen angeordnet, seit Mai 2009 liegen diese nun bei 1%. Diese Leitzinssenkung hat auch Auswirkungen auf die Zinsen von Baudarlehen. In Abhängigkeit des Beleihungswertes sowie der Zinsbindungsfrist berechnen die Banken derzeit um 4% p.a. für ihre Darlehen, noch im Sommer 2008 mussten Immobilienfinanzierer mehr als 5% p.a. bezahlen.
Viele Darlehensnehmer sind daher bestrebt, ihre bestehenden Darlehen umzuschulden, um Kosten zu sparen.

Die Kündigungsfristen einer Immobilienfinanzierung
Um eine Immobilienfinanzierung umschulden zu können, ist zuerst die Kündigung des bestehenden Darlehens notwendig. Hierbei sind jedoch nicht unerhebliche Kündigungsfristen einzuhalten. So sind Immobiliendarlehen innerhalb der Zinsbindung in der Regel unkündbar. Erst nach Ablauf von zehn Jahren ist eine Kündigung möglich, die Frist zur Kündigung beträgt in diesem Fall sechs Monate.
Immer häufiger verzichten die Banken jedoch auf ihre Kündigungsfristen und ermöglichen ihren Darlehensnehmern, vorzeitig aus dem Vertrag auszusteigen. In diesen Fällen fordern die Banken jedoch eine Art Schadenersatz für den entgangenen Ertrag. Hierbei spricht man von der Vorfälligkeitsentschädigung, die je nach Kreditsumme, Restlaufzeit, aktuellem Zins und Vertragszins unterschiedlich hoch ausfallen kann.

Die Kosten einer Kreditumschuldung
Um eine Immobilienfinanzierung umschulden zu können, sind verschiedene Kosten zu bedenken. Eine dieser Kostenpositionen ist natürlich die zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank, die mitunter einige Tausend Euro betragen kann. Weiterhin ist die Umschreibung der Grundschuld zu bedenken, die im Fall einer Umschuldung zu einer anderen Bank notwendig wird. Diese Umschreibung ist notariell notwendig und kann einige Hundert Euro kosten. Letztlich berechnen die Banken für ein neues Darlehen oft Bearbeitungsgebühren, die bis zu einem Prozent der Kreditsumme betragen können.

Forward-Darlehen als Alternative
Als Alternative zur sofortigen Umschuldung können auch Forward-Darlehen genutzt werden. Diese Darlehen, die klassischen Annuitätendarlehen ähneln, werden nicht sofort ausgezahlt, sondern die Auszahlung erfolgt nach Ablauf einer gewissen Forward-Frist, die vom Darlehensnehmer festgelegt werden kann. Sie kann bis zu drei Jahre betragen. So können die Forward-Darlehen schon heute mit den jetzt geltenden günstigen Konditionen abgeschlossen werden, um das Risiko der Zinssatzänderung auszuschließen. Sollte die Zinsen entgegen den Erwartungen jedoch sinken, drohen den Kreditnehmern mitunter Verluste, denn die Nichtabnahme des Forward-Darlehens würde wiederum Kosten verursachen.

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